같은 동네인데 블록마다 시세가 다른 이유

같은 행정동 안에서도 한 블록 차이로 호가가 수천만 원 벌어지는 경우가 있음. 주소지가 같다는 이유로 동일 시세를 기대하면 판단이 어긋남.

1. 지형이 먼저 갈림. 언덕 위·아래, 하천 동쪽·서쪽이 다른 생활 동선을 만듦. 경사지는 보행 접근성이 낮아 일상 이동 비용이 높아지고, 이 차이가 시세에 반영됨.

2. 간선도로나 철도가 생활권을 자름. 왕복 6차로 이상 도로·철로는 물리적 단절을 만듦. 같은 동 안에서도 도로 북쪽과 남쪽이 이용하는 상권·병원·관공서가 달라짐. 수요자가 체감하는 편의 격차가 가격 격차로 이어짐.

3. 학군 경계는 블록 단위로 끊김. 초등학교 배정 경계는 도로 하나를 기준으로 나뉘는 경우가 많음. 선호 학교 배정 여부가 특정 연령대 매수 수요를 한쪽으로 집중시킴. 결과적으로 수요 밀도 차이가 가격 차이를 고착화함.

4. 버스·지하철 도보 거리가 체감 입지를 가름. 역까지 도보 5분과 15분의 차이는 지도상 거리보다 실제 통근 피로도 차이가 큼. 동일 역세권으로 묶여도 블록별로 실질 접근 시간이 다름.

5. 일조·소음 조건이 블록 단위로 달라짐. 대형 건물이나 고가도로가 특정 블록의 일조를 가리거나 소음을 집중시킴. 눈에 잘 띄지 않지만 장기 거주 만족도에 영향을 줘 수요를 분산시킴.

6. 노후화 편차가 블록별로 누적됨. 재개발·재건축 구역 지정 여부, 신축 비율, 도로 정비 수준이 블록마다 다름. 정비 기대감이 높은 블록은 같은 동 안에서도 별도의 가격대를 형성함.

행정동 이름만으로 시세를 단일하게 보는 것은 오판 가능성을 높임. 블록별 지형·경계·인프라를 직접 걸어서 확인하는 것이 판단 정확도를 높이는 출발점임.