공실과 폐업이 늘어나는 동네, 그냥 나쁜 건지 바뀌는 건지 구분하는 법

동네에 빈 점포가 늘고 폐업 딱지가 붙기 시작하면 본능적으로 '빠져야 할 곳'으로 읽기 쉬움. 그런데 공실 증가가 침체의 신호일 때와 전환의 전조일 때는 생김새가 비슷해 보임.

1. 공실 위치를 확인함. 간선도로 접면부 대형 점포가 빈 채 장기간 방치되면 임차 수요 자체가 줄어든 침체 쪽 신호임. 반면 골목 안쪽 소형 점포가 비었다 채워지기를 반복하면 용도 교체 과정일 가능성이 있음.

2. 빈 자리에 무엇이 들어오는지를 봄. 폐업 후 같은 업종이 다시 들어오면 수요 자체는 살아있다는 뜻임. 전혀 다른 업종이 연속으로 들어오면 상권의 주력 소비층이 바뀌고 있다는 신호로 읽을 수 있음.

3. 공실 기간 길이를 확인함. 6개월 이상 아무도 들어오지 않는 점포가 블록 전체에 퍼져 있으면, 임대료 조정이 아직 안 된 채 버티는 상태일 가능성이 있음. 임대료가 높은 채로 묶여 있으면 회복이 더디게 나타남.

4. 주거 공실과 상가 공실을 분리해 봄. 상가 공실이 늘어도 주거 공실이 거의 없는 동네는 거주 수요는 유지되는 경우임. 둘 다 동시에 늘면 인구 자체가 빠지고 있는 구조로 볼 수 있음.

5. 신축 허가 현황을 곁들여 확인함. 공실이 많은 블록에 소규모 신축 공사가 여러 개 진행 중이면, 기존 용도를 털어내고 다음 용도로 전환하는 시기일 수 있음. 공사 없이 공실만 늘면 다른 해석이 필요함.

6. 유동 인구 시간대를 관찰함. 낮에만 사람이 없고 저녁에 채워지는 동네는 직장 접근성이 낮은 구조일 수 있음. 아침저녁 모두 조용하면 거주 인구 자체가 줄어드는 신호로 읽힘.

7. 임대료 시세 방향을 간접 확인함. 부동산 앱의 상가 매물 임대료가 인근 동네보다 눈에 띄게 낮게 형성되어 있으면, 가격 조정 국면에 들어선 것임. 이 시기가 전환의 계기가 되기도 하고, 장기 침체로 굳어지기도 함.

공실은 그 자체로 나쁜 지표가 아님. 어디가, 얼마나 오래, 무슨 이유로 비어있는지를 같이 봐야 방향이 보임.