처음 가본 동네를 30분 만에 읽는 체크 순서

낯선 동네에 처음 발을 디뎠을 때, 어디서부터 봐야 할지 막히는 경우가 많음. 아래 순서대로 움직이면 30분 안에 동네의 대략적인 결을 파악할 수 있음.

1단계: 지하철 출구 방향 확인

1. 출구 번호별로 유동인구 밀도가 다름. 먼저 어느 출구로 사람이 몰리는지 관찰함.
2. 버스 정류장이 출구 바로 앞에 붙어 있으면, 해당 방향이 주 동선일 가능성이 높음.
3. 자전거 거치대·킥보드 밀집 위치도 실질 이동 방향을 가리키는 단서가 됨.
4. 유동 흐름이 집중되는 출구 쪽 블록이 상업·주거 압력을 먼저 받는 축임.

2단계: 상권 밀도와 업종 구성 스캔

1. 블록당 카페·식당·편의점이 몇 개인지 대략 세어봄. 밀도 자체보다 '업종 다양성'이 중요함.
2. 프랜차이즈 비율이 높으면 상권이 어느 정도 검증된 단계임을 시사함.
3. 반대로 개인 운영 소형 가게가 밀집해 있으면, 임차료가 아직 낮거나 유입 초기 국면일 수 있음.
4. 낮 시간대에 테이블이 차 있는 식당 수를 확인함. 배달 전문 매장만 늘어선 블록은 유동인구가 실제로 적다는 신호일 수 있음.

3단계: 간판 교체율 훑기

1. 같은 블록에서 새 간판과 오래된 간판이 섞인 비율을 눈으로 훑음.
2. 최근 1~2년 사이 교체된 듯한 깔끔한 간판이 절반 이상이면, 상권이 최근 교체기에 접어든 것으로 볼 수 있음.
3. 반대로 빈 점포에 '임대 문의' 현수막이 여러 개 겹쳐 붙어 있으면 회전율이 높다는 뜻임. 이 경우 원인(임차료·유동인구·경쟁 등)을 따로 살펴볼 필요가 있음.
4. 공사 중인 건물 용도(주거·오피스·상업)도 메모해둠. 준공 후 유입 인구 유형이 달라질 수 있음.

보조 체크

1. 부동산 중개사무소 수와 매물 안내판 밀도를 확인함. 많을수록 거래 회전이 활발하거나 공급이 많다는 방향으로 해석함.
2. 마트·약국·은행 지점이 있는지 확인함. 생활 인프라가 갖춰진 블록은 거주 수요의 실질 베이스가 됨.

위 순서는 현장에서 '질문 목록'을 만드는 과정임. 30분 답사가 결론을 주지는 않지만, 다음 단계에서 무엇을 더 파봐야 할지를 좁혀줌.