대단지 입주장이 시작되면 동네 시세가 흔들리는 순서

동네에 신축 대단지가 입주하면 시세가 일시적으로 출렁임. 이걸 추세로 오해하면 판단이 갈림. 흔들리는 순서를 알면 기회와 함정을 구분할 수 있음.

1. 입주장은 전세부터 흔들림. 잔금 마련용 전세 매물이 한꺼번에 쏟아짐.
2. 신축 전세가 내려가면 주변 구축 전세도 따라 밀림. 세입자가 신축으로 이동함.
3. 매매는 전세보다 늦게 반응함. 전세가율이 낮아지면 갭이 벌어지고 투자 수요가 줄어듦.
4. 이 하락은 물량 소화 기간의 문제인 경우가 많음. 통상 입주 후 일정 기간이 지나면 회복하는 패턴이 관찰됨.
5. 회복 여부를 가르는 건 그 동네의 실거주 수요임. 직장·학군·교통 수요가 탄탄하면 물량이 소화됨.
6. 반대로 외곽에 공급이 계속 예정돼 있으면 입주장이 끝나도 다음 입주장이 이어짐. 이 경우 회복이 느림.
7. 확인할 지표는 인근 지역의 향후 입주 예정 물량임. 지자체·분양 정보로 대략의 흐름은 볼 수 있음.
8. 입주장은 구축 소유자에겐 악재지만 실수요 세입자에겐 기회임. 전세를 싸게 잡을 수 있는 구간임.
9. 매수자 입장에서도 입주장 눌림 구간이 협상 여지가 커지는 시기임. 급매가 나오는 타이밍임.
10. 상권은 시차를 두고 반응함. 입주 초기엔 공실처럼 보여도 세대 입주가 차면 생활 상권이 채워짐.
11. 단, 상가 분양가가 높게 책정된 신축 상가는 오래 비어 있는 경우가 많음. 단지 상가와 배후 골목 상권을 따로 봐야 함.
12. 학교 배정과 통학 동선도 입주 초기에 재편됨. 과밀·분산 이슈가 시세에 늦게 반영되는 경우가 있음.
13. 야간에 단지 불 켜진 비율을 보면 실입주 속도를 대략 가늠할 수 있음. 불이 빨리 차는 단지는 실수요가 강한 편임.
14. 정리하면 입주장 하락은 원인이 물량인지 수요 약화인지 구분해야 함. 물량이면 시간이 해결하고, 수요면 시간이 해결 못 함.

입주장은 동네의 실거주 체력을 시험하는 이벤트임. 숫자가 흔들릴 때 원인을 먼저 확인하는 습관이 필요함.