매물 개수 증감으로 동네 시장 방향 읽는 법

실거래가는 이미 끝난 거래의 기록임. 시장의 다음 방향은 매물 잔량에서 먼저 보임. 포털에서 누구나 볼 수 있는 숫자로 읽는 법을 정리함.

1. 매물 개수는 절대값보다 추세가 중요함.
2. 한 달 전 대비 늘었는지 줄었는지를 봐야 함.
3. 매물이 줄면서 호가가 유지되면 소진 국면일 가능성이 큼.
4. 매물이 늘면서 호가가 그대로면 버티기 국면임.
5. 매물이 늘면서 호가가 내려가면 하방 신호로 봄.
6. 단지 세대수 대비 매물 비율로 봐야 비교가 됨.
7. 1000세대에 매물 30개와 200세대에 매물 30개는 전혀 다른 상황임.
8. 대략 세대수의 2~3% 안팎이면 평시 수준으로 보는 경우가 많음. 단정은 못 함.
9. 같은 매물이 여러 중개소에 중복 등록되는 점을 감안해야 함.
10. 실제 매물 수는 표시 개수보다 적은 경우가 흔함.
11. 오래 남아 있는 매물의 등록일을 확인해야 함.
12. 몇 달째 같은 호가로 남은 매물이 많으면 매도자 기대와 시장의 간격이 큼.
13. 신규 매물이 빠르게 사라지면 대기 수요가 있다는 뜻임.
14. 특정 평형만 매물이 쌓이면 그 평형의 수요 구조를 의심해야 함.
15. 전세 매물과 매매 매물을 같이 봐야 함.
16. 전세 매물이 급증하면 입주장이나 갭투자 물량일 가능성을 따져봐야 함.
17. 매매 매물이 줄고 전세 매물만 늘면 실거주 전환보다 보유 지속 심리로 읽힘.
18. 급매 표기가 늘어나는 시점이 분위기 전환의 초기 신호인 경우가 많음.
19. 매물 증감은 세금·정책 이슈로 일시 왜곡될 수 있음. 시점 맥락을 같이 봐야 함.
20. 결국 매물 잔량, 호가 방향, 소진 속도 세 가지를 세트로 봐야 함.

매물 창은 무료로 열리는 수급 계기판임. 한 번 보고 판단하지 말고 같은 단지를 몇 주 간격으로 추적하는 습관이 핵심임.