전세가율이 알려주는 동네의 실거주 체력 읽는 법

매매가는 기대감이 섞인 숫자임. 전세가는 지금 살고 싶은 사람이 내는 숫자임. 두 숫자의 비율, 전세가율을 읽으면 동네의 실거주 체력이 보임.

1. 전세가율은 매매가 대비 전세가 비율임.
2. 전세에는 시세 차익 기대가 없음.
3. 순수하게 거주 가치만 반영된 가격임.
4. 전세가율이 높으면 실거주 수요가 매매가를 받치고 있다는 뜻임.
5. 전세가율이 낮으면 매매가에 기대감 비중이 크다는 신호임.
6. 기대감은 재건축, 개발 호재, 상징성 등에서 나옴.
7. 강남 재건축 단지 전세가율이 낮은 게 대표 사례임.
8. 낡아서 살기 불편하지만 미래 가치로 매매가가 형성됨.
9. 반대로 신축 많고 호재 없는 외곽은 전세가율이 높은 편임.
10. 어느 쪽이 좋다는 얘기가 아님. 성격이 다를 뿐임.
11. 실거주 목적이면 전세가율 높은 동네가 하방이 단단한 편임.
12. 전세가가 매매가를 받쳐서 하락기에 덜 빠지는 경향 있음.
13. 주의할 점은 절대 수치보다 변화 방향임.
14. 전세가율이 꾸준히 오르는 동네는 거주 만족도가 올라가는 중일 가능성 있음.
15. 학교, 상권, 교통이 개선되면 전세가가 먼저 반응함.
16. 반대로 전세가율이 급락하면 두 경우로 갈림.
17. 매매가가 기대감으로 급등했거나, 거주 매력이 실제로 빠지는 중임.
18. 구분법은 전세가 자체의 흐름을 보는 것임.
19. 전세가가 유지되며 매매가만 뛰면 기대감 장세임.
20. 전세가 자체가 빠지면 거주 매력 하락 신호임. 더 무거운 문제임.
21. 같은 동네 안에서도 단지별 전세가율 차이가 있음.
22. 전세가율 유독 낮은 단지는 정비 기대가 반영된 경우가 많음.
23. 갭이 작다고 무조건 안전한 것도 아님.
24. 전세 수요가 일시적 요인으로 부풀었을 수 있음. 학군 이사철, 인근 멸실 등임.
25. 최소 2~3년 흐름을 보고 판단하는 게 안전함.

전세가율은 동네의 민낯을 보여주는 지표임. 매매가 그래프만 보지 말고 전세가 흐름을 같이 놓고 보면 기대와 실체가 갈림.