용적률·건폐율 뜻 — 재건축 사업성을 가르는 두 숫자

용적률과 건폐율은 한 땅 위에 건물을 얼마나 넓게, 얼마나 높게 지을 수 있는지를 정하는 숫자임.

• 건폐율 — 땅을 위에서 봤을 때 건물이 얼마나 넓게 깔리는가(평면)
• 용적률 — 그 위에 층을 쌓아 얼마나 많은 바닥면적을 만드는가(부피)

쉽게 말해 건폐율은 "바닥 면적", 용적률은 "총 층수 느낌"을 정함.

건폐율 — 대지에서 건물이 차지하는 비율

건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100

땅 100평에 건물이 1층 기준 50평을 깔면 건폐율 50%임. 건폐율이 낮을수록 건물 사이 공터·녹지가 넓어지고, 높을수록 빽빽해짐.

용적률 — 대지에서 쌓을 수 있는 연면적 비율

용적률 = 연면적(지상층 바닥면적 합) ÷ 대지면적 × 100

땅 100평에 각 층 50평짜리를 4층 쌓으면 연면적 200평, 용적률 200%임(지하·주차장 등 제외 기준은 법령에 따름).

즉 용적률이 높을수록 같은 땅에 더 많은 집을 지을 수 있음.

왜 재건축에서 이게 핵심인가

재건축 사업성은 결국 **"지금보다 얼마나 더 많이 지어 팔 수 있나"**로 갈림. 여기서 용적률이 결정적임.

• 기존 단지의 용적률이 낮을수록, 재건축으로 늘릴 여지가 큼 → 일반분양 물량이 늘어 사업성이 좋아지는 경향.
• 이미 용적률이 높은 단지는 더 지을 여유가 적어 사업성이 약해질 수 있음.

그래서 "용적률 낮은 저층 단지"가 재건축 기대를 받는 이유가 여기 있음. 다만 늘릴 수 있는 용적률 상한은 용도지역·지구단위계획·지자체 조례로 정해져 있고, 기부채납 등 조건이 붙음. 단지 하나만 보고 사업성을 단정하긴 어려움.

적용 가능한 용적률 상한과 인센티브 조건은 자주 바뀌고 지역마다 다름. 구체 수치는 해당 지자체 도시계획 조례와 지구단위계획에서 직접 확인하는 게 정확함.

한 표로

재건축과 재개발이 어떻게 다르고 내 단지가 어디에 해당하는지는 재건축과 재개발 차이에서 따로 정리함.

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