건축연도 분포로 동네의 다음 10년 읽는 법

동네의 미래는 건물 나이에 이미 적혀 있음. 시세표보다 건축연도 분포가 먼저 방향을 알려줌. 일반인이 연식 지도를 읽는 기준 정리함.

1. 건축연도는 등기나 건축물대장, 지도 앱 노후도 레이어로 확인 가능함.
2. 평균 연식보다 분포가 중요함. 평균 25년이라도 내용이 다름.
3. 연식이 한 시기에 몰린 동네는 대규모 택지 개발지일 가능성이 큼.
4. 이런 동네는 노후도 도달도 한꺼번에 옴. 정비 논의가 단지 단위가 아니라 지역 단위로 붙음.
5. 연식이 골고루 섞인 동네는 자연발생 시가지임. 필지가 잘게 쪼개져 있음.
6. 필지가 잘면 조합 결성이 어려움. 변화가 느리고 점진적임.
7. 신축과 노후가 섞이기 시작한 동네는 이미 개별 개발이 진행 중이라는 뜻임.
8. 신축 빌라가 드문드문 박히면 통개발 가능성은 오히려 낮아짐. 동의율 계산이 꼬임.
9. 반대로 노후 건물이 통째로 남아 있고 거래만 조용히 늘면 매집 신호일 수 있음.
10. 연식 20~30년 구간이 두터운 동네는 앞으로 10년의 정비 압력이 예약된 상태로 보면 됨.
11. 다만 노후도가 채워진다고 사업이 자동으로 굴러가지는 않음. 사업성은 별개 변수임.
12. 용적률 여유, 대지 지분, 지형 조건이 같이 맞아야 실제로 움직임.
13. 연식 분포는 상권에도 적용됨. 오래된 저층 상가가 대로변에 길게 남은 곳은 교체 압력이 쌓인 구간임.
14. 신축만 가득한 동네도 리스크 있음. 20년 뒤 노후화가 동시에 오고, 당분간 공급 이벤트가 없음.
15. 답사 때는 세 가지만 봄. 어느 연대 건물이 가장 많은가, 신축이 어디부터 박히는가, 필지가 큰가 작은가.
16. 이 세 가지로 동네가 '한 번에 바뀔 동네'인지 '조금씩 바뀔 동네'인지 갈림.

건물 나이는 거짓말을 안 함. 시세보다 느리지만 확실한 지표임. 다음 답사에서는 간판보다 준공연도부터 보길 권함.