같은 단지 안에서도 가격이 갈리는 이유, 동·층·향 읽는 법

같은 단지, 같은 평형인데 호가가 꽤 벌어지는 경우 흔함. 동네 입지가 아니라 단지 내부 요인이 만든 차이임. 어떤 요인이 얼마나 갈리게 하는지 판단 기준을 정리함.

1. 단지 내 가격 차이의 축은 크게 동, 층, 향, 소음, 조망 다섯 가지임.
2. 동 위치가 첫 번째 축임. 지하철 출구·정문 쪽 동과 안쪽 동은 체감 도보 시간이 다름.
3. 다만 도로변 동은 접근성 대신 소음을 안음. 접근성과 정온함이 맞바꿈 관계임.
4. 층은 저층·중층·고층·최상층으로 갈림. 통상 중고층이 선호됨.
5. 저층은 사생활·채광 문제로 할인되는 경향 있음. 다만 필로티 위 저층은 다르게 평가되기도 함.
6. 최상층은 조망 프리미엄과 단열·누수 우려가 공존함. 신축과 구축에서 평가가 갈림.
7. 향은 남향 선호가 기본임. 남동·남서는 생활 패턴에 따라 갈림.
8. 향보다 중요한 게 실제 채광임. 앞 동과의 거리, 동 배치 각도가 도면상 향을 뒤집기도 함.
9. 그래서 낮 시간대 실내 밝기 확인이 필요함. 겨울 오후에 보면 최악 조건을 확인할 수 있음.
10. 소음원은 도로, 상가, 놀이터, 주차장 입구, 지상 통행로임. 창을 열고 확인해야 함.
11. 조망은 영구 조망인지가 핵심임. 앞 필지에 건물이 올라갈 수 있으면 조망 가치는 할인해서 봐야 함.
12. 단지 내 커뮤니티·주차장 진입 동선도 동별 편차를 만듦. 엘리베이터에서 주차장까지 거리 확인함.
13. 실거래가를 볼 때 동·층 정보를 함께 봐야 함. 같은 평형 평균가만 보면 내가 보는 매물의 적정가를 놓침.
14. 저가 거래가 급매인지 열위 동·층인지 구분해야 함. 구분 없이 평균 내면 판단이 흐려짐.
15. 반대로 열위 조건 매물을 싸게 사는 전략도 가능함. 다만 팔 때도 같은 할인을 받는다는 점을 감안해야 함.
16. 결론은 단지 시세가 아니라 호별 시세로 접근하는 것임. 동·층·향은 바꿀 수 없는 조건이라 할인·프리미엄이 오래 유지됨.

같은 단지라는 이유로 가격이 같을 거라 가정하면 비싸게 사거나 싸게 팔게 됨. 매물마다 다섯 가지 축을 대입해 보는 습관이 필요함.